Vente de la résidence principale et exonération de la plus-value : trahi par la consommation d’eau et d’électricité

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M. B acquiert un terrain pour un montant de 21.000 euros et y fait construire un immeuble qu'il cède plus tard pour 172.000 euros. Il déclare le bien comme lieu de sa résidence principale pour l'établissement de son impôt sur le revenu, de sa taxe d'habitation et de l'assurance. Pourtant, le fisc refuse l'exonération de la plus-value au titre de la cession de la résidence principale.

Les faits

Le 30 mars 2011, M. B acquiert un terrain à bâtir pour un montant de 21.000 euros. Il y fait construire un immeuble à usage d'habitation, achevé en mars 2012. Le 30 juillet 2013, M. B cède le bien immobilier pour 172.000 euros.

Selon le code général des impôts, la plus-value réalisée par une personne physique lors de la vente d'un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession n'est pas imposable. Se considérant dans ce cas, M. B se place sous ce régime fiscal. Mais à la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale remet en cause cette exonération de la plus-value, au motif que l'habitation ne pouvait pas être considérée comme la résidence principale de l'intéressé au jour de la cession. En conséquence, le fisc demande à M. B un complément d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 2013 et la taxe sur les plus-values immobilières.

M. B porte son dossier devant le tribunal administratif puis devant la Cour d'appel.

L'instruction

M. B indique qu'il a toujours déclaré l'adresse du bien immobilier en question comme lieu de sa résidence principale pour l'établissement de son impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation et que la maison était assurée à titre de résidence principale.

Toutefois, il résulte de l'instruction que la consommation moyenne d'électricité, sur la période du 8 juin 2012 au 19 août 2013 (postérieure à l'achèvement de la maison d'habitation) est de 4.946 kWh, soit un niveau inférieur de moitié à la consommation prévisionnelle définie d'un commun accord avec le fournisseur d'électricité. La consommation d'eau est de 5 m3 sur la période de décembre 2011 à mai 2013 (comprenant la période de construction de l'habitation) et la facture a été adressée à une autre adresse. Par ailleurs, le maire de la commune a indiqué que M. B n'avait jamais habité la maison en cause.

Pour justifier que l'immeuble cédé constituait sa résidence principale au jour de sa cession, M. B soutient que sa consommation d'électricité annuelle est cohérente avec une étude statistique mentionnant une consommation moyenne des foyers français en 2016 de 4.679 kWh par an. Or, l'étude statistique qu'il produit ne tient compte ni de la composition du foyer ni de la surface de l'habitation.

Il soutient également que la faiblesse de sa consommation d'eau s'explique par le fait qu'il faisait ses lessives et prenait des douches chez des proches, mais ces allégations ne sont assorties d'aucune justification.

Le jugement de la cour d'appel

Sur la base de ces éléments, la Cour d'appel a considéré que M. B ne pouvait prétendre à l'exonération de plus-value prévue par le code général des impôts et a rejeté sa demande de décharge.

Source : CAA de LYON, 2ème chambre, 30/03/2022, 20LY02224